MARTI & MARTI AG

Marti Immobilientreuhand

Bewertung von Schäden und Mängeln

Mietrechtliche Grundlagen

1. Die normale Abnützung

Mieterinnen und Mieter dürfen das Mietobjekt gebrauchen, wie es im Mietvertrag vereinbart worden ist. Sei es als Familienwohnung, als Laden oder als Büro. Für den normalen Gebrauch und die «normale Abnützung» des Mietobjekts zahlt die Mieterschaft Miete. Was unter der «normalen Abnützung» zu verstehen ist, bemisst sich in erster Linie nach dem vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Verwendungszweck. So ist der Begriff der «normalen Abnützung» für eine Familie mit mehreren (Klein-)Kindern weiter zu fassen als für eine Frau, die alleine wohnt. Wird ein Wohnraum mit Wissen des Vermieters für Arbeiten mit Rauchimmissionen vermietet, ist die normale Abnützung stärker.

2. Die unsachgemässe Benützung

Die normale Lebensdauer bildet das Kriterium, wieviel beim Auszug bezahlt werden muss: Die Mieterschaft haftet beim Auszug aus einer Wohnung oder aus einem Geschäftsraum nur für Schäden, die sie durch unsorgfältigen Gebrauch des Mietobjekts verursacht hat. Darunter fallen etwa: Die Beschädigung von Türen durch Hunde, die Benützung von Nagelschuhen auf dem Wohnzimmer-Parkett, von Kindern bemalte Tapeten und das übermässige Rauchen. Auch die Einrichtung von Werkstätten und Labors in Wohn- und Büroräumen kann zu einer unsachgemässen Benützung des Mietobjekts führen.

Bei der Haftung für den unsorgfältigen Gebrauch des Mietobjekts spielt es keine Rolle, ob die Mieterschaft selbst, die MitbewohnerInnen, die Angestellten, die Gäste oder die Haustiere mit der Einrichtung von Wohnungen und Geschäftsräumen unsorgfältig umgegangen sind. Wieviel die Mieterschaft zahlen muss, hängt nicht von der Dauer des Mietverhältnisses, sondern vom Zustandswert der beschädigten Sache ab. Die Entschädigung bemisst sich nach dem Wert, den die Sache unter der Berücksichtigung des Alters und der «normalen Lebensdauer» noch aufweist. Ein Beispiel: Ein Nadelfilz-Teppich muss ersetzt werden, weil ihn der Hund beschädigt hat. Die «normale Lebensdauer» eines Nadelfilzes beträgt fünf Jahre. Der Vermieter hat den Bodenbelag vor 6 Jahren neu verlegt. Der Mieter muss keine Kosten übernehmen, weil die Lebensdauer des Teppichs bereits überschritten ist. Wieviel die Mieterschaft zahlen muss, bemisst sich also nach dem Alter des Einrichtungsgegenstandes, der Installation oder des Bauteils.

Hinweis: Massgebend ist die gesamte Lebensdauer der Sache und nicht die Mietdauer. Ist ein Gegenstand bereits beim Vormieter einige Zeit benutzt worden, so ist diese Dauer bei der Berechnung hinzuzuzählen.

3. Schäden durch Dritte

Werden Schäden durch unbekannte Dritte verursacht (z.B. durch Einbruch), so gilt der Grundsatz, dass die Schäden welche durch Gewalteinwirkung von ausserhalb der Wohnung (Wohnungstüre, Fenster etc.) verursacht wurden, zu Lasten des Vermieters (bzw. dessen Versicherung) gehen, wird Eigentum des Mieters zerstört, so hat dieser (bzw. dessen Versicherung) die Kosten zu übernehmen.

4. Die normale Lebensdauer bei besonderer Beanspruchung in Büros, Läden und Restaurants

Die Lebensdauer von Einrichtungen und Bauteilen verringert sich, wenn das Mietobjekt übermässig beansprucht worden ist. Dabei reduziert sich die Lebensdauer (insbesondere für Boden-, Wand- und Deckenbeläge) bei speziellen Nutzungen wie folgt:

- für Büros
20%
- für Läden
25%
- für Restaurants / Gaststätten / Cafés / Bars
50%
- für Gewerberäume, Werkstätten, Labors
25-50%

5. Der «kleine Unterhalt» ist Sache der Mieterschaft

Die Behebung von kleinen Mängeln gehören zum «kleinen Unterhalt», die von der Mieterschaft behoben werden müssen. Dabei sollten die Kosten für die kleinen Ausbesserungen den Richtwert von ca. Fr. 100.- bis Fr. 150. - pro Reparatur nicht überschreiten. Allgemein gelten Wartungsarbeiten die normalerweise ohne Beizug von Fachleuten durch die Mieterschaft selbst ausgeführt werden können als «kleiner Unterhalt». Meist findet sich in den «Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag» Ausführungen oder eine Auflistung dieser Arbeiten. Sonst gilt der Ortsgebrauch. Allerdings darf die vertragliche Regelung nicht dazu führen, dass die Mieterschaft zu einer Kostenübernahme verpflichtet wird, die den gesetzlichen Rahmen sprengt. Im Zweifelsfall lohnt sich eine Beratung beim Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband.

Beim «kleinen Unterhalt» ist die Mieterschaft nur zur Ausführung der Reparatur auf ihre Kosten verpflichtet, wenn die Ersatzteile noch erhältlich sind. Ist dies nicht der Fall, muss der Vermieter die Instandstellung auf seine Kosten übernehmen. 

6. Reparaturen sind fachmännisch durchzuführen

Der kleine Unterhalt und alle anderen Reparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Es darf kein «Flickwerk» entstehen. Im Zweifelsfalle sollen die Reparaturen durch einen Fachmann vorgenommen werden. Dieses Vorgehen schützt die Mieterschaft vor allfälligen späteren Beanstandungen des Vermieters. Führt der Abwart im Rahmen des «kleinen Unterhalts» kleinere Reparaturen aus, soll ihn die Mieterschaft dafür entschädigen. 

7. Wenn Ersatzteile und Apparate nicht mehr erhältlich sind?

Wenn Ersatzteile und Apparate auf dem Markt nicht mehr erhältlich sind, hat die Mieterschaft für die Kosten einer Neuanschaffung nicht vollumfänglich aufzukommen. Vielmehr muss sie die Kosten im Rahmen der normalen Lebensdauer übernehmen. Der Kostenanteil berechnet sich also nach der Rest-Lebensdauer des defekten Einrichtungsgegenstands oder des beschädigten Bauteils. 

8. Kleinere Schäden wie Farbveränderungen hinter Bildern und Möbeln

Schrammen, kleinere Schäden, Farbveränderungen hinter Bildern, Möbeln usw. gehören in der Regel zur «normalen Abnützung». Die Schäden sollen - wo möglich - fachmännisch repariert oder - wo nicht störend - belassen werden. Keinesfalls darf der Vermieter das Bestehen von kleinen Schäden zum Anlass nehmen, die ganze Einrichtung auf Kosten der Mieterschaft zu renovieren.

Sind kleinere Schäden derart, dass sie nicht mit der «normalen Abnützung» begründet werden können, so kann der Vermieter dafür eine Minderwertentschädigung verlangen. Diese bemisst sich am Umfange des Schadens (ästhetisch, im Gebrauch eingeschränkt etc.) und an der Lebensdauer der Einrichtung.

9. Die Ãœbernahme von Einrichtungen des Vormieters

Der Vermieter kann von der Mieterschaft verlangen, dass sie beim Auszug das Mietobjekt in den ursprünglichen Zustand herstellt sofern Änderungen ohne schriftliche vorbehaltlose Zustimmung des Vermieters vorgenommen wurden. Dies gilt auch, wenn die Mieterin von ihrem Vormieter Einrichtungsgegenstände (ohne Zutun des Vermieters) übernommen hat. In diesen Fällen sollte die Mieterschaft mit dem Vermieter vereinbaren, dass er beim Auszug keine aufwendige Sanierung der Unterlage unter dem Teppich (Kleberesten), auf dem Untergrund von Einbauten und Apparaten (Belagsfehler) oder von Befestigungsspuren auf der Rückwand von Möbeln fordert. Eine entsprechende Abmachung muss im Mietvertrag oder im Ãœbernahmeprotokoll festgehalten werden.

10. Die Haftpflichtversicherung

Eine Haftpflichtversicherung erbringt in der Regel Leistungen für Beschädigungen am Mietobjekt, sofern deren Ursache nicht auf Abnützung, allmäliche Einwirkung oder durch unsachgemässen Gebrauch zurückzuführen ist.

Ist ein solcher Schaden entstanden, so sollte dieser unverzüglich der Versicherungsgesellschaft gemeldet werden. Steht eine Wohnungsabgabe an und es besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter solche Schäden geltend macht, sollte die Versicherungsgesellschaft frühzeitig (ca. 30 Tage vor der Wohnungsabgabe) darüber verständigt werden. In der Regel wird die Gesellschaft einen Schadeninspektor mit der Aufnahme des Mieterschadens beauftragen.

Stellt sich erst bei der Wohnungsabgabe die Schadensforderung des Vermieters, so soll die Mieterschaft ohne Zustimmung der Versicherung keine Zusagen unterzeichnen oder gar Instandstellungsarbeiten ausführen lassen. Zwar kann der Schaden im Abnahmeprotokoll umschrieben werden, jedoch mit dem klaren Hinweis, dass die Ãœbernahme der Schadensbehungsungskosten vorbehältlich der Zustimmung der Versicherungsgesellschaft erfolge.

Wird die vom Vermieter geforderte Summe durch die Versicherung bestritten, so sollte darauf bestanden werden, dass diese die Kosten für die prozessuale Klärunge der Streitfrage übernimmt.

Berechnungsbeispiele

Beispiel 1: Ersatz eines Teppichs nach Ablauf der Lebensdauer

Ein Mieter ist vor 6 Jahren in die Wohnung eingezogen. Der Sisalteppich im Wohnzimmer war bereits damals 5 Jahre alt. Insgesamt war der Teppich also 11 Jahre in der Wohnung. Da die "Lebensdauer" eines Sisalteppichs höchstens 10 Jahre beträgt, muss der Mieter beim Auszug keine Kosten für diesen Teppich übernehmen.

Beispiel 2: Streichen eines Zimmers

Ein Mieter ist vor 5 Jahren in die Wohnung eingezogen. Das Wohnzimmer war beim Einzug frisch gestrichen. Durch starkes Rauchen muss die Wohnung beim Auszug wiederum gestrichen werden:

Rechnung des Malers:
Fr. 1'300.-
Lebensdauer des Anstriches
10 Jahre
bereits abgegolten
5 Jahre
durch den Mieter zu übernehmen: 50%
Fr. 650.-

Beispiel 3: Minderwert durch Sprung im Lavabo

Ein 15 Jahre altes Keramik-Lavabo wird durch eine fallengelassene Parfümflasche beschädigt (nicht stark sichtbare Kerbe in der Lavaboschüssel). Der Ersatz würde insgesamt ca. Fr. 900.- kosten. Rund 1/3 der Lebensdauer ist bereits abgeschrieben. Der aktuelle Zustandswert beträgt also rund Fr. 600.-. Es scheint angemessen den Minderwert durch die kleine Beschädigung mit 5%, also Fr. 30.- zu berechnen.

 

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